城市更新牵动民生幸福、关乎城市未来。
在厦门市湖里区，目前已有多个社区纳入国家、省、市级试点项目——后坑社区纳入住建部备案的城市更新试点项目；湖里社和围里社为市级城市更新试点项目；东渡社区为住建部和省级完整社区建设试点项目；湖里街道-湖里片区拟申报住建部老旧小区改造联动危房改造试点项目。
近年来，按照《厦门市城市更新试点工作实施方案》《厦门市城中村现代化治理三年行动方案》及上级有关工作部署，湖里区坚持“留改拆并举”，以规划统筹、精准施策、试点先行、有序推进为原则，强化谋划推动，着力整治安全隐患，加快补足功能短板，全面推进城市更新工作。
精准施策 下足绣花功夫
今年4月，随着最后一户居民落笔签约，后坑社区中部和南部片区完成征拆签约，这也意味着这个老旧片区正在“做减法”，为后续提升改造腾挪空间，补齐民生短板。
位于金山街道的后坑社区地处岛内中心，交通十分便利，对很多来厦打拼的人来说，他们在厦门的第一个新家就安在这里。作为城中村，这里违章建筑多，基础设施薄弱，道路狭窄，存在安全隐患。
为此，后坑片区在中部和南部地块梳理出空间——中部地块对标完整社区，将出让给社会主体，用于投资建设社区综合服务中心、幼儿园、休闲商业酒店、众创办公空间，补齐民生短板；南部地块则作为出让平衡用地，提高片区配置效率。而在保留区域，这里正在进行“两改造三提升”综合整治，强电、弱电、雨污、消防、燃气、环境整治统筹推进，避免反复开挖路面给群众生活带来不便。
湖里街道-湖里片区的老旧房屋以特区第一批安置房为主，如今竹坑路以南统建区大部分为危房，房屋安全隐患比较突出。这里将以拆除重建的方式解决安全隐患，拟拆除建筑面积约6.5万平方米，加上简易搭盖、低效建筑拆除，将腾挪出可集中成片开发的面积约3.7万平方米。
考虑到湖里社串联地砖厂等特区首批工业企业遗存及特区纪念馆等文化资源，项目整体采取“留改拆并举”的改造思路，通过保护传承、提升改造和拆旧建新相结合的方式，重点对照完整社区建设标准，在补足设施配套短板的同时，留存特区发展印记。
同时，采取微更新手段对片区城中村和老旧小区进行综合提升，包括优化道路系统、消除交通和消防隐患、丰富景观空间、打造文化节点、提升市政供给、业态功能完善等多个维度。
“在湖里社，我们将引进社会资本参与改造，探索在老旧小区改造中统筹推进危房改造的可持续、可复制模式，进一步改善优化城市面貌。”湖里区住建局负责人表示。
破解难题 提升智慧管理
让居民生活更安全、更便利，是老旧片区改造绕不开的话题。湖里区从百姓关切的角度出发，在实践中逐渐探索出行之有效的智慧管理模式。
以东荣社区为例，这里大部分小区呈现“三多两少”（老旧小区多、老年人多、困难群体相对较多、公建配套少、商业氛围少）的特点。
在启动东渡片区城市更新项目工作中，湖里区积极探索“EPC+O”模式，即设计-采购-施工+运营管理一体化公开招投标。这样做的好处是，通过对项目改造工程设计、采购、施工和运营全流程进行总包，有效破解了改管脱节问题。
湖里区住建局相关负责人介绍，“EPC＋O”模式意味着在招投标的过程中将运营前置，在改造初期就将后续老旧小区管理问题纳入考量。目前东荣社区28个无物业小区已引进物业公司，彻底解决了老旧小区无物业管理难题。
改造后的东荣社区，是全市第一个引进社会资本参与改造提升、物业服务、空间运营的项目，有效实现片区基础设施更新、商业配套完善、环境景观提升及物业运营管理服务到位。
而在后坑片区等居住人群较复杂的片区，为了增强居民安全感，湖里区引入了智慧手段，加强智慧化管理。
在后坑片区，现有的公共视频资源将整合接入城中村智慧管理平台，形成“人、地、房、物、事”一张图，构建信息化管理服务体系。同时，引入智慧灯杆、智慧井盖，建设AI公共视频、消防栓压力传感器、烟雾报警器等物联感知设备，提升管理服务信息自动采集、分析、研判能力，探索智慧化治理新模式；在湖里街道-湖里片区，这里将探索线上线下融合的社区治理体系，建设集网格工作室、警务室、矛盾调解室、互联网+租房管理总台等职能于一体的社区综合信息工作站。
盘活资源 释放空间潜力
老旧片区，能蕴含多大潜力？
这个问题，在这里或许能找到答案——曾经是老旧片区，基础设施陈旧，东荣社区如今在全国影视圈颇有名气，每年都有剧组来取景拍摄，已入选诸多影视企业的取景库。
在改造进程中，东荣片区除了补齐社区养老、托育、助餐、便民市场等社区服务设施短板外，还注重保留独特的建筑和社区风格，挖掘历史和文化元素，让片区重新焕发生机活力。
而在后坑片区，这里则立足居民和市场需求，将打造一座城市新地标——结合运营前置、共同参与、可持续发展等运营理念，将中部地块定位为集社区综合服务中心、幼儿园、休闲商业酒店、众创办公空间四大业态为一体的复合空间；南部地块结合出让地块打造“城市绿洲”，引入户外露营餐饮、市集等消费业态，带热年轻经济和夜经济；西部升级汽车产业链，涵盖新能源汽车销售、高端二手车展厅、用车服务、金融保险等；北部打造文化主题性商业，提供多元化沉浸式消费体验空间。
下一步，湖里区将继续大力推进城市更新项目建设，补齐社区服务设施短板、进一步提升社区服务功能，全力改善人居环境，持续增进民生福祉。（庄筱婧 陆晓凤 王玉松 林璐）
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